المقدمة
يُعد نظام التسجيل العيني للعقار في المملكة العربية السعودية خطوة استراتيجية مهمة نحو تنظيم القطاع العقاري وتعزيز الشفافية والأمان في الملكيات. صدر هذا النظام بموجب المرسوم الملكي رقم (م/91) بتاريخ 1443/9/19هـ، ويشرف عليه الهيئة العامة للعقار (REGA). يركز النظام على جعل العقار نفسه أساساً لقيد الحقوق العقارية، مما يمنح السجل العقاري حجية مطلقة في الإثبات أمام الجهات القضائية والإدارية دون الحاجة إلى بينات إضافية. 21 يغطي النظام جميع العقارات في المملكة، بما في ذلك الأراضي والبنايات والملحقات، ويستثني الثروات الطبيعية والعلو غير المأذون. 20
في هذا المقال، سنستعرض الخطوات الرئيسية لتسجيل العقارات، المزايا التي يوفرها هذا النظام، والعقوبات المترتبة على عدم الامتثال.
الخطوات لتسجيل العقارات في السجل العقاري
يتضمن تسجيل العقارات عمليتين رئيسيتين: التسجيل العيني الأول (تسجيل العقار باسم مالكه لأول مرة)، وتسجيل التصرفات اللاحقة (مثل البيع أو الرهن أو الإرث). يتم ذلك عبر منصة السجل العقاري الإلكترونية التابعة للهيئة العامة للعقار، وفقاً للإجراءات المحددة في النظام واللائحة التنفيذية.
1. التسجيل العيني الأول:
- تحديد المنطقة العقارية: تبدأ العملية بإعلان الجهة المختصة (الهيئة العامة للعقار) عن المنطقة العقارية المستهدفة، مع تحديد معالمها والمدة لتقديم الطلبات (عادةً 90 يوماً). 21
- تقديم الطلب: يقدم المالك طلباً إلكترونياً عبر المنصة، مرفقاً بصك الملكية المستوفي للمتطلبات النظامية (ما عدا عقارات الدولة)، والبيانات الجيومكانية المكتملة (مثل موقع العقار وحدوده).
- الإفصاح عن البيانات: يجب على المالك الإفصاح عن جميع المستندات والحقوق المتعلقة بالعقار.
- أعمال المساحة: تجري الجهة أعمال مساحية باستخدام تقنيات حديثة، أو تستخدم بيانات معتمدة سابقة.
- إصدار الصك: بعد التحقق، يصدر صك تسجيل الملكية الذي يثبت بيانات العقار ومالكه. 20
- الاعتراضات: تنشر قوائم الملاك، ويحق الاعتراض أمام المحكمة خلال فترة محددة. بعد سنة من النشر، يكتسب السجل حجية مطلقة. 21
بالنسبة للعقارات خارج المناطق المعلنة، يمكن للمالك طلب التسجيل طوعياً وفق الشروط نفسها.
2. تسجيل التصرفات اللاحقة:
- تقديم الطلب: يقدم الطلب إلى الجهة المختصة مع المستندات الداعمة (مثل عقد البيع أو حكم قضائي) خلال 30 يوماً من التصرف، وإلا يُعتبر كأن لم يكن. 20
- التحقق والتدوين: تتحقق الجهة من الطلب وتدونه بتاريخه، مع مراعاة أسبقية الطلبات.
- التأشير: يتم التأشير بالتصرفات مثل الإيجار لأكثر من 10 سنوات، أو الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية.
- التحديث: يجب إبلاغ التغييرات (مثل بناء جديد) خلال 90 يوماً، أو يتم التحديث تلقائياً للتغييرات المرخصة. 21
- التظلم: في حال رفض الطلب، يمكن التظلم خلال 30 يوماً، ثم اللجوء إلى المحكمة.
بالنسبة للعقارات الموصوفة على الخارطة (غير المكتملة الإنجاز)، يتم تسجيل التصرفات في سجل خاص، ثم تحويلها إلى السجل العقاري خلال 30 يوماً من الإكمال. 20
التسجيل الأول مجاني، بينما تُفرض رسوم مقابل الخدمات الأخرى وفق جدول يعتمده مجلس الوزراء. 21
المزايا والفوائد
يوفر نظام التسجيل العيني للعقار العديد من المزايا التي تعزز الاستقرار الاقتصادي والاجتماعي في القطاع العقاري:
- الحجية المطلقة: يصبح السجل دليلاً قاطعاً على الملكية، مما يقلل من النزاعات والتعديات، ويحمي حقوق المالكين دون الحاجة إلى إثباتات إضافية. 20
- الشفافية والدقة: يضمن دقة بيانات العقار، الحقوق، والالتزامات، مع إمكانية الاطلاع عليها للجميع (باستثناء البيانات السرية). 21
- تعزيز الاستثمار: يدعم استثمار بيانات السجل تجارياً بأسعار عادلة، مما يجذب الاستثمارات الأجنبية والمحلية، ويتماشى مع رؤية 2030 في تنظيم السوق العقاري.
- التنظيم والكفاءة: يجعل التصرفات نافذة فقط بعد التسجيل، مما يمنع الازدواجية في الملكيات ويسرع الإجراءات الإدارية والقضائية.
- الحماية من المخاطر: يتيح تعويض المتضررين من الأخطاء، ويضمن تحديث السجل تلقائياً للتغييرات المرخصة. 20
هذه المزايا تساهم في بناء سوق عقاري موثوق ومستدام، مما يعزز الثقة بين الأطراف.
العقوبات على عدم الامتثال
يفرض النظام عقوبات صارمة لضمان الامتثال، وتشكل لجنة خاصة للنظر في المخالفات، مع إمكانية الاعتراض أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يوماً. 21
- الغرامة المالية: تصل إلى 100,000 ريال سعودي لكل من:
- الامتناع عن الإفصاح عن المستندات أو البيانات اللازمة.
- عرقلة عمل الجهة المختصة أو موظفيها.
- التخلف عن إبلاغ التغييرات في وصف العقار خلال 90 يوماً.
- التخلف عن تقديم طلب التسجيل العيني الأول في المدة المحددة (مثل 90 يوماً في المناطق المعلنة).
- التخلف عن طلب تحويل بيانات العقار الموصوف على الخارطة.
- عدم سماع الدعاوى: إذا لم يتم التأشير بالدعاوى في السجل خلال 30 يوماً، يُعتبر عدم سماعها.
- إلغاء التصرفات: لا تكون التصرفات نافذة إلا بعد التسجيل، مما قد يؤدي إلى فقدان الحقوق إذا تأخر.
تهدف هذه العقوبات إلى تشجيع التسجيل السريع وضمان سلامة السجل.
الخاتمة
يُمثل تسجيل العقارات في السجل العقاري نقلة نوعية في إدارة الملكيات العقارية في المملكة، حيث يجمع بين الكفاءة والحماية والشفافية. يُنصح جميع الملاك بالتسجيل في أقرب وقت للاستفادة من المزايا وتجنب العقوبات. لمزيد من التفاصيل، يمكن زيارة موقع الهيئة العامة للعقار أو المنصة الإلكترونية لتقديم الطلبات.
اترك تعليقا